この地図は、一戸建て住宅用にゾーニングされたSFの一部を示しています

1 世紀以上にわたり、一戸建てのゾーニングはサンフランシスコの発展に不可欠でした。 1921 年に可決された最初のゾーニング規則は、市内のさまざまな場所にどのような種類の建物を建設できるかを引き続き知らせています。 これらの規制により、都市の広大な範囲に一戸建て以外のものを建てることはほぼ不可能になりました。

2022 年 10 月に発行された市の最新のゾーニング コードによると、市の土地の 38% が一戸建て住宅用にゾーニングされており、これは住宅用にゾーニングされたすべての土地のほぼ 3 分の 2 に相当します。

下の地図は、サンフランシスコ計画局のデータに基づいており、サンフランシスコのすべての区画のゾーニングを示しています。

今日では、1 つの家族のためにゾーニングされたすべての土地区画が、実際には 1 つの家しか持てないというのは、もはや真実ではありません。 過去 2 年間で、カリフォルニアとサンフランシスコはどちらも、一戸建て区画区画に住宅をさらに建設できるようにする措置を採用しました。

2021 年に州によって承認され、2022 年の初めに発効した上院法案 9 は、一戸建て区画の不動産所有者が区画を分割したり、自宅をデュプレックスに変換したり、その土地に 2 番目のユニットを建設したりすることを容易にします。 サンフランシスコはまた、2022 年に一部の不動産所有者が市内のあらゆる住宅地に 4 棟の建物を建てたり、角地に 6 ユニットの建物を建設したりすることを許可する法律を可決しました。

しかし、新しい法律が可決されたからといって、これらの区画での建設が急増するわけではありません。

カリフォルニア大学バークレー校の Terner Center for Housing Innovation の調査によると、SB9 は市内で最大約 8,500 の新しいユニットを生み出す可能性があります。 Terner Center のポリシー ディレクターである David Garcia 氏は、次のように述べています。 法律が施行されて以来、サンフランシスコが受け取った SB9 に基づくプロジェクトの申請は 30 件未満であり、2022 年 10 月の時点で承認されたのはそのうちの 3 件だけでした。

新しいフォープレックス条例は、サンフランシスコのすべての開発済み土地の 60% に相当する、市内のすべての住宅ゾーン (一戸建ておよび多世帯) に適用されます。 不動産所有者は、条例を使用して、申請者がさまざまな要件を満たしたときに市が承認する「密度の例外」を申請できます。 重要な要件の 1 つは、申請者が密度の例外を要求する前に、少なくとも 1 年間その物件を所有している必要があることです。これにより、デベロッパーが建物を購入してすぐに拡張することが難しくなります。

これらの新しい法律の影響はどれほど大きいでしょうか? 「言うのは難しいです」とガルシアは言いました。 「今の状況は予測不可能です。 建設費は依然として高く、借入コストも上昇している。 よくできた条例でさえ、市場のダイナミクスを変えることはできません。」

一部の反対派は、新しい法律が作成されるユニットに手頃な価格の要件がないことを批判しており、低所得者や居住者がジェントリフィケーションを悪化させる可能性があることを示唆しています。

ガルシアは、これらの法律は、一戸建てゾーニングが問題であると信じている人々にとって前向きな一歩であると信じています. ガルシア氏は、白人の住宅所有者を他の人から隔離する上でのこの種のゾーニングの役割に言及して、「既存の一戸建てのみの規制を緩和することで、ゾーニングの悪質な起源に対処することができます. さらに重要なことに、新しい法律は、賃貸人や住宅所有者に、以前には存在しなかった有意義な機会を提供していると、ガルシア氏は述べています。

Sriharsha Devulapalli は、サンフランシスコ クロニクルのグラフィック レポーターです。 電子メール: sriharsha.devulapalli@sfchronicle.com

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